公務員のアパート経営は違法ですか?

公務員のアパート経営は違法ですか?

現職の公務員であってもアパート経営をはじめとした賃貸経営は不可能ではありません。
確かに一定の制限こそありますが、合法的に行うことが可能です。

公務員のアパート経営に関する制限

現職の公務員には当然すぎる内容ですが、公務員の副業制限について紹介します。

 

公務員の副業は厳しく制限されています(国家公務員法第103条及び第104条、地方公務員法第38条)が、例外がないわけではありません。
例えばアパート経営を含む不動産賃貸・不動産投資については緩やかな制限となっています。

公務員が合法的にできるアパート経営の基準

次の要件に該当するアパート等については、国家公務員は人事院の承認等、地方公務員は任命権者の許可が必要です(人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について 第1項関係 4)。

 

●建物が次のいずれかに該当

  • ・独立家屋の数が5棟以上または区画の数が10室以上(いわゆる5棟10室基準)
  • ・劇場等の娯楽集会、遊技等の設備がある
  • ・旅館、ホテル等特定の業務用途に供されている

●賃貸料収入が年額500万円以上

 

これらの要件に該当しないアパート等については、承認または許可は不要です(人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について 第1項関係 4)。

 

また、承認または許可を得るためには、次の要件に該当する場合であることが必要です(人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について 第1項関係 5 一)。

    • 不動産賃貸に関して特別な利害関係またはその発生のおそれがないこと
    • 管理業務の委託等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること
    • その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと


  • (なお、根拠については国家公務員のものを挙げています。地方公務員の場合は規則・通達等が根拠になりますが、国家公務員の場合と同様の内容になっていることがほとんどです。)

     

    公務員が合法的にアパート経営をするには

    公務員が合法的にできるアパート経営は次のようなものです。

     

    1 承認または許可を得ずにできるもの

    • 規模が4棟までかつ9室まで
    • 娯楽集会や遊戯等の設備がない
    • 用途がホテル等の特定業務ではない
    • 家賃の合計が年500万円未満

     以上の要件のすべてを満たす必要があります。

     

    2 承認または許可を得ればできるもの

     

    上記の要件に一つでも該当した場合、承認または許可を得ることが必要になります。
    この承認または許可は裁量行為ですから、どのように判断するかは処分権者次第になります。

     

    また、この承認または許可を得るためには、そのアパート経営・マンション経営が公務員がしても問題ないことを職員の側で証明することが必要です。

     

    これまでの例では、取得が遺贈等によるものや自己所有の土地を活用したアパート経営等は承認または許可を得やすくなっているようです。

    公務員のアパート経営・マンション経営が違法になる

     

    公務員が承認または許可を得る必要があるにもかかわらず、これらを得ずにアパート経営をした場合、国家公務員法・地方公務員法に違反であり(国家公務員法第103条・地方公務員法第38条)、懲戒処分の対象となります(国家公務員法第82条・地方公務員法第29条)。
    確かに、アパート経営に限らず、公務員が不動産投資をしていてもばれないのであれば懲戒処分の対象となることはないでしょう。
    しかし、ばれたときには大変です。
    極めて特殊なケースではありますが、過去には懲戒免職になったことすらあるのです。

     

     

    海外不動産投資と不動産投資セミナー

     

    かつて海外不動産投資が人気になったのは、ハワイなんかの収益物件を買っておけば、「先々でぐっと値が上がるだろう」と言われたことに一因があるでしょう。

     

    不動産投資セミナーが気になっているのでしたら、主催をする業者だったりとか講師のメンバーがしっかりしているセミナーにするのがベターです。しばしば開催されているセミナーでしたら、参加者の生の感想を聞くのが手っ取り早いです。

     

    空室リスクがないサブリース(一括借り上げ)は、マンションあるいはアパートの賃貸経営の一形態であり、いい意味でも悪い意味でも取り沙汰されていますが、普通賃貸経営といって想像するものとは全くもって異なると思っていいので、ビギナーは手を出さない方がいいでしょう。

     

    マンション投資の特徴として、建物が長いこと使用可能であるというようなことなんかも大変ありがたいのですが、買っても良いと思う物件が出てきた時には、先ずもって修繕費用として蓄える修繕積立金に問題はないかも調べてみることが必要です。

     

    アパート経営と利回り

     

    アパートやマンションといった不動産投資で成功するためには、投資した収益物件がうまい具合に利益になる必要がありますが、その精査においてチェックするべきなのが実質利回りや表面利回りというわけです。
    不動産投資というものは、素敵な物件の発見はもちろんのこと、できる営業スタッフと親しくすることも大層大切なのです。資料請求も格好の営業マンを見つけるための効果的な手段だと言えます。

     

    先が見えないという噂が飛び交ってから、それなりに時間が経ちましたが、この節以前のように盛り上がってきているらしく、いろいろな不動産投資セミナーの開催が増えているように感じませんか?

     

    不動産投資が軌道に乗ってしまえば、業務の大半は運営をお願いした管理会社にお願いできるため、実質的に不労所得にすることができます。このような点が、不動産投資が投資家を引き付ける魅力の一つなのでしょう。

     

    不動産の賃貸経営をする上でのメインの空室対策ということで言いますと、入居条件の緩和、部屋内部の雰囲気ががらっと変わるリノベーション、更にはキッチン設備のクオリティーアップなどが想定されます。

     

    収益物件と立地の重要性

     

    堅実なマンション経営の鍵になるのは、外部的には周囲の環境、内的には状況に合うプランがあることではないでしょうか?立地の良い物件で設備も充実しているなら、空室ができるリスクもそうないと思われます。
    収益物件に関しましては、住居用の物件ばかりだというわけじゃないのです。他にはオフィスに最適化されている収益物件も結構な数があるようですし、ショップ用として作られている物件とか工場用として作られている収益物件も稀ではありません。

     

    資産運用としてマンション投資が人気を集めているのは、株取引のように四六時中相場の変動に振り回されるなんてとんでもないという考えからでしょうか。とは言いましても、ずっと買い時ではない状況になっているのです。

     

    海外不動産投資というのは、値上がりした物件を売ることを期待するものがほとんどと思われるかも知れませんが、それは誤解で、賃貸料などの形で得られる利益を視野に入れた不動産投資もあるわけです。

     

    マンション経営を始めたいなら、やめる場合のことも予測しておくことが大事です。目論見が外れることがあるとしても、なお十分な資金があるのだったら、投資してみてください。

     

    マンション経営についての話の中では、「税金を幾ら位安くできるかや利回りの高低に注目すべし」等と言われることが多々ありますが、損得といったことを気にしすぎると、予想外に悔しい思いをするおそれもあるのです。

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